中共上虞市委   上虞市人民政府

关于推进农村宅基地置换改革工作的

指 导 意 见

各乡镇、街道，市直各部门和单位：

为进一步提高农村节约集约用地水平，不断改善农民住房条件和人居环境，大力促进城乡统筹发展，根据省委省政府、绍兴市委市政府关于加快农村住房改造建设的决策部署，结合我市实际，现就推进农村宅基地置换改革工作提出如下指导意见：

一、推进农村宅基地置换改革工作的总体要求

（一）指导思想

坚持以科学发展观为统领，按照“抢抓新机遇、增创新优势、实现新发展”的总要求，以“政府可承受、农民可接受、发展可持续”为标准，改革空间布局形式，推进人口合理流动；改革土地供给方式，促进农民财产增值；改革农民建房模式，促进土地集约利用；改革资源配置方式，促进公共服务集聚；改革农村管理方式，促进社会和谐稳定。引导农民由农村分散居住向城镇适度集中，住房居住功能向资产功能，农业劳动为主向社会就业转变，加快农民市民化、农村社区化、城乡一体化进程。

（二）目标任务

宅基地置换改革工作要坚持试点先行、有序推进，2010年启动“1+4+X”（即1个城市吸纳型，4个集镇发展型，若干个村中心集聚型和特色保存型）不同类型的农民集中居住区建设，力争通过3-5年努力，在全市实现1万户宅基地置换目标，形成20-30个农民集中居住区。着重在“五个新”上下功夫:

1、形成集中居住新格局。引导农民向城区、中心镇（经济强镇）、中心村集中，加快形成农民集中居住区，明显改变村庄、人口分布分散的状态。

2、营造整洁优美新环境。优化农民集中居住区房型、户型设计，完善电力、通信、道路、供水等基础设施建设，实行洁净美化、环境绿化，小区亮化，突显城市文明与农村风貌相协调、人与自然相和谐的宜居品位。

3、建立公共服务新体系。按照城市社区和农村新社区建设标准，加强行政管理、教育培训、卫生服务、文化娱乐、社会保障、治安管理等公共服务方面的设施和功能集聚，促进城乡公共服务均等化。

4、拓展农民增收新渠道。积极改革农村分配方式，继续创新土地承包经营权搞活的形式，着力探索农村宅基地资本化、农村住房资产化的实现路径，切实增加农民创业性收入和财产性收入，不断缩小城乡居民收入差距。

5、探索民主自治新模式。创新跨行政区域人口集聚的管理体制，积极探索适应农村居民生产生活方式转变的自治管理模式，既要妥善处置原村级集体经济关系，又要充分保障居住区农民行使政治民主权利，促进农村和谐稳定。

（三）基本原则

1、坚持尊重农民意愿与政府积极引导相结合原则。深入调查摸底，全面掌握农民需求，合理确定补偿变准，切实维护农民利益。通过教育引导、蓝图规划。典型宣传。政策宣讲等多途径，使农民真正看清改革的预期实惠，真正拥护党和政府的惠民政策，有效引导农民自愿参与、自愿置换，坚持农民宅基地置换改革的主体地位，让农民自始至终参与改革的全过程，并成为改革的直接受益者。

2、坚持试点先行与稳步推进相结合原则。坚持在综合调研和系统分析的基础上，因时因地制宜，确定我市开展试点的模式和先行试点的镇、村、区块，分类框定对象，分类配套政策，分类进行指导，并在试点过程中逐步积累经验，逐步完善政策、机制，先易后难，由点及面，形成积极稳妥、循序渐进的改革态势。

3、坚持政府主导与市场拖动相结合原则。加大公共财政投入力度，强化政策保障，确保项目顺利推进。大胆解放思想，适度引入市场机制参与改革，组建和引入有效的市场主体参与宅基地置换改革。

4、坚持依法有偿与创新激励相结合原则。在推进农村宅基地置换改革过程中，对于土地和住房作为资源的价值和价格，要进行合理框算，合理公平确定新房的购置价和宅基地置换的补偿价格。在依法有偿的前提下，在规费减免、审批简化、权证办理、鼓励复垦等方面出台相应的激励政策，调动各方积极性，推动改革顺利进行。

二、推进农村宅基地置换改革工作的主要模式

宅基地置换改革工作要从实际触发，结合我市市情、农情、民情，充分考虑各种层次农民的需求，选择合适路径。主要可采用四种模式：

（一）城市吸纳型

按照城市化推进的要求，在城郊结合区建设基础设施和服务功能配套并达到一定规模的公寓式集中居住区，吸引全市范围内拆除旧房并承诺永久放弃宅基地使用权的农户入住，积极打造城市新社区。

（二）集镇发展型

1、自我改造型。在符合集镇规划的前提下，鼓励建成区范围内的村（居）以公寓房形式进行自我改造置换，并配套建设基础设施的公共服务设施。

2、集镇拓展型。按照城市社区建设的要求，在集镇规划区内，分期建设达到一定规模的多层公寓式农民集中居住区，并配套建设基础设施和公共服务设施。鼓励本镇及周边区域拆除旧房并承诺永久放弃宅基地使用权的农户入住，推行社区化管理服务。

（三）中心集聚型

按照农村新社区建设的要求，在中心村统一建设到达一定规模的农民集中居住区，引导农户本村并入、邻村迁入、跨村介入，按农民建房要求审批。建设叠排或联排式住宅，有条件的地方建设公寓房，严格控制新建单位式住宅，同步配套基础设施和公共服务设施，加快形成具有相当规模、功能齐全的农村新社区。

（四）特色保存型

对产业发展、文化积淀、旅游开发、生态宜居等方面特色明显的行政村进行村庄整治改造。保留原结构较好和布局合理的房屋，拆除违章建筑和零星旧房，以联排式住宅解决农民建房，严格控制新建单位式住宅，促进基础设施、公共服务设施配套和人居环境改善，形成一批特色鲜明的新型村庄。

三、推进农村宅基地置换改革的工作要求

（一）强化规划布局

抓住新一轮土地利用总体规划修编契机，按照宅基地置换不同模式和类型的要求，科学确定全市农民集中居住区的总体布局规划。

（二）合理编制方案

由项目实施主体和所在地乡镇（街道）负责编制合理的实施方案。实施方案包括实施单位、需求调查、置换条件、标准界定、建设模式、资金筹措、配套措施等。实施方案报市农村宅基地置换改革工作领导小组批准后实施。

（三）规范实施程序

规范项目审批，对涉及宅基地置换农民集中居住区有关立项、用地、规划、建设、环评、施工许可、竣工验收等事项统一纳入市便民服务中心“绿色通道”，实行联审联批联验。科学设置并严格执行“提出申请—审核审批—进行公示—签订协议—分配房屋—兑现政策”等置换程序。

（四）加强后续管理

切实抓好建章立制工作，巩固农村宅基地置换改革成果。农户置换退出的宅基地和补偿残值又一时无法拆除的房屋，归村集体所有。国土、建设部门要及时做好集体土地使用证及房产的注销和转户登记工作。乡镇（街道）要切实加强监管，做好收回存量土地的盘活利用工作。加强村镇建设执法管理，加大违章建筑的查处力度，严防收回后的宅基地被非法占用或违章搭建。

（四）推进农村宅基地置换改革工作的配套政策

（一）加强用地保障

优先保障宅基地置换用地。以公寓形式建造的集中居住区，允许以国有行政划拨方式供地。对愿意放弃并退出本村老宅基地、选择跨村建房，涉及的相关村集体经济组织可以按照平等协商、同类土地等价交换的原则，通过合理调整、互换和经济补偿进行置换。允许公寓式农民集中居住区建设项目安排不高于30%的用地比例用于商品房开发。加大复垦力度，宅基地置换产生的新增耕地的城乡建设用地增减挂钩指标，由是、乡镇（街道）按4：6比例分配，允许乡镇（街道）在其区域内安排用地项目，土地净出让金全额返还。宅基地置换产生的复垦指标费实行“以奖代补”，标准由原来的每亩4.6万元提高到每亩8万元。

（二）拓宽支持渠道

1、加大财政投入。是财政每年预算安排5000万元专项资金，用于农民集中居住区项目前期、基础设施及公共配套建设、农户置换等的补助或奖励。

2、建立融资平台。市、有关乡镇（街道）可组建相应的投融资公司，对集中居住区建设进行融资。乡镇（街道）投融资公司的融资部分两年内由市财政给予1年期货款基准利率50%的贴息补助。

3、实行规费优惠。凡经市农村宅基地置换改革工作领导小组批准的各类农村宅基地置换项目建设所涉及的项目前期收费，均参照虞政发【2007】56号文件执行。有关供水、供电、供气、有线电视、电信等公共配套设施建设安装（预埋）费用，按响应收费标准的80%执行。

4、整合部门力量。对农民集中居住区建设中涉及的道路、水利、绿化、环境卫生、卫生服务、物业经营等，由有关部门优先立项；项目补助资金“以奖代补”比例不足70%的，统一提高到70%。

5、创新金额扶持。积极鼓励和引导金融机构创新金融产品，安排专项贷款用于宅基地置换项目建设；对入住公寓房的农户，允许其申请按揭贷款，实行按年分期还款并执行优惠利率。允许村集体、农民通过林权抵押、信用担保、住房抵押和联保等形式取得贷款，按农民建房自有资金的50%内配套发放，三年内允许按年分期还款并执行优惠利率。

6、倡导社会支持。倡导以企业为主体的社会力量支持宅基地置换改革，积极发挥百企联百村、城乡结对帮扶等平台的辐射效应。探索鼓励有实力的大企业集团通过“BT”等模式投资建设农民集中居住区。

（三）加大激励力度

1、对乡镇。集镇拓展型项目按宅基地置换入住农户数予以一定奖励，用于基础设施项目建设和补充经费不足。

2、对行政村。允许中心集聚型、特色保存型农民集中居住区实行宅基地有偿择位，收益专项用于基础设施建设。对项目所在村按入住农户数予以一定奖励。涉及配套基础设施拆迁的，给予一定奖励。

3、对农民（户）。对承诺永久放弃宅基地使用权、自行拆除旧房，落户农民集中居住区或到城镇购买商品房的农户，分别予以一定奖励和补助。对联户、整村（自然村）进行置换的，适当提高奖励和补助标准。

（四）强化配套改革

1、加快土地流转。积极鼓励土地流转，充分发挥各级土地流转服务机构的作用，搞好土地流转信息发布、登记管理、合同签订等服务工作，为农户进社区创造条件。支持村级集体经济组织经营搬迁农户的土地流转。

2、保障农民权益。按照“置换前农民乐意、置换中农民参与。置换后农民满意”的原则，切实维护农民合法权益。宅基地置换后，选择农民身份不变的，继续享有原居住地除宅基地以外的其它权利。鼓励宅基地置换对象将户籍关系迁入到城镇社区，享有城镇居民权利。

3、实行属地管理。中心集聚型农民集中居住区可建立二级党委，规划到中心集聚型的其他行政村作为成员单位，对跨村进入集中居住区的农民实行属地管理，切实保障其响应的政治民主权利。

五、推进农村宅基地置换改革工作的保障措施

（一）加强组织领导

成立由市委市政府主要领导任组长、分管农业农村工作的市委市政府领导任副组长、有关部门主要领导为成员的市农村宅基地置换改革工作领导小组。领导小组下设办公室，办公室设在市农办，市农办主任兼任办公室主任，市委办、农办、财政、国土、规划、建设等部门中层以上业务熟悉、富有经验的干部作为领导小组办公室成员。有关乡镇（街道）和行政村也要建立相应的领导班子和工作班子，明确责任、抓好落实。

（二）加强督查考核

该项工作列入乡镇（街道）、部门的年度岗位目标责任制考核内容。市宅基地置换改革工作领导小组办公室要加强对建设项目的指导、协调和督查，确保农村宅基地置换改革工作的平稳、有序推进。

（三）加强舆论引导

各级宣传部门和新闻媒体要加强舆论宣传，进一步提高广大群众对开展宅基地置换的认同感和参与度，营造有利于推进农村宅基地置换改革工作的良好氛围。

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