各乡镇人民政府、街道办事处，市直有关部门和单位：

为全面贯彻落实浙江省人民政府浙政发〔2012〕35号文件精神，切实推进我市低效利用建设用地二次开发，促进节约集约用地和产业转型升级，实现以较少的土地资源消耗保障经济加快发展、高质量发展，结合我市实际，现就推进低效利用建设用地二次开发提出如下实施意见：

一、总体要求和基本原则

（一）总体要求

以科学发展观为指导，切实转变用地观念，落实最严格的节约用地制度。按照“范围明确、运行封闭、程序严格、监管有力、结果可控”的要求，积极稳妥推进低效利用建设用地二次开发，实现挖潜低效利用土地、优化城镇用地布局、保障服务业用地需求、促进产业转型升级的目标。

（二）基本原则

以“政府引导，市场运作；统筹规划，有序推进；产权明晰，保障权益；节约集约，提高效率”为基本原则。

二、实施范围和相关要求

（一）实施范围

按照有利于优化建设用地空间布局、促进产业转型升级、提高土地节约集约利用水平的原则，确定低效利用建设用地二次开发范围。在符合土地利用总体规划的前提下，下列土地可列入二次开发范围：

1．已依法批准的工业（仓储）用地。重点区域为：迎宾大道两侧、舜江西路西侧、老城区等。

2．小越、崧厦、丰惠、章镇、道墟等中心镇集镇区域内和百丰公路梁湖工业功能区两侧已依法批准的工业（仓储）用地。其他乡镇确需转型为现代服务业的，采取“一事一议”。

3．不符合国家产业政策导向、安全生产、环保等要求的工业用地。

4．建设用地利用强度明显低于浙江省建设项目用地控制指标的工业用地。

5．在符合规划和安全生产前提下，可通过加层、改造、内部整理等途径提高土地利用效率的工业用地。

6．布局散乱、条件落后，城乡规划确定需要改造的旧住宅区、城中村用地、旧工业区。

7．经市政府认定为低效利用的其它建设用地。

（二）相关要求

1．符合土地利用总体规划、城乡规划、地区产业发展规划等要求；

2．土地及地上建筑物权属清楚，无争议；

3．属于闲置土地范畴或历史遗留问题的低效利用建设用地，应已依法作出处置（处罚）；未按出让合同或补充协议约定开发的低效利用建设用地，应已追究相关违约责任。

4．已列入政府统一开发建设或政府收购储备计划的地块不列入本范围。

5．列入二次开发范围的具体地块，申请单位和个人需编制具体开发方案，根据项目不同性质，由所在乡镇、街道（两区）签署意见后上报，经发改局、规划局、国土局、经信局、服务业发展局等相关部门审核同意后，按规定程序实施。

三、开发方式

（一）协商收回。经依法批准的工业用地原土地使用权人因项目、资金、预期效益等原因无能力动工建设，企业自愿腾退土地的，可向地块所在乡镇、街道（两区）申请退地。由地块所在乡镇、街道（两区）对原合同履约情况进行依法处理，并与土地使用权人签订土地使用权收回补偿协议后，向国土局提出申请，由国土局报市政府批准后，依法履行国有建设用地使用权收回手续。地块重新出让后，出让金除去应提取的各项规费后全额补助给乡镇、街道（两区），由各乡镇、街道（两区）按土地出让金收入使用范围规范使用。

（二）鼓励流转。对企业依法取得国有土地使用权后，用地已经满足土地出让合同约定的转让条件，鼓励企业依法流转国有土地使用权。

（三）协议置换。对因政府实施城市规划进行旧城区改建或因环保、安全等问题影响人居环境的工业企业需要异地搬迁的，如其工业项目经工业主管部门确认为鼓励类项目的，经市政府依法批准收回国有土地使用权，可以以协议方式为原土地使用权人异地置换工业用地，土地出让价格按现势评估价执行。同时安置地块应符合《上虞市人民政府关于进一步加强房屋征迁改造工作的若干意见》（虞政发〔2012〕29号）的规定。

（四）退二优二。对工业企业利用现有厂房、土地开展技术改造，经规划局、国土局、建管局、消防大队等相关部门审批在不改变土地用途、企业内部行政办公及生活设施“双控指标”符合《浙江省工业建设项目用地控制指标》（浙土资发〔2007〕9号）文件要求的前提下实施拆建、改扩建、加层改造、利用地下空间等途径提高容积率的，不增收土地价款。

对相邻的两宗或两宗以上工业用地属同一个土地使用权人，在不改变土地用途、各项规划经济指标符合浙土资发〔2007〕9号文件要求的前提下允许合并。

（五）退二进三。

１．企业转型升级。在符合城乡规划要求的前提下，鼓励企业就地转型发展现代服务业（住宅房地产除外）。对转型发展现代服务业的企业，由企业提出申请，经地块所在乡镇、街道（两区）审查同意后向国土局提出申请，并经规划局、国土局、服务业发展局同意后报市政府批准实施，并执行下列政策：

（1）土地用途不变

对企业利用已有存量土地和原厂房发展商务、现代物流、投资服务、信息咨询、工业设计、技术服务、检测检验、仓储运输等生产性服务业的，经批准可保持工业用地性质不变，并按规定缴纳国有土地收益金，土地使用权人必须出具今后征迁时仍按原工业用途进行补偿的书面承诺。

（2）土地用途改变

①对转型企业利用原合法用地申请用途改变为商服用地的（不含已征未建的闲置工业用地），可按协议方式供地并依法补缴出让金。

②土地用途变更按以下规定办理：原企业用地属国有出让土地的，按新土地使用条件下的土地使用权现势评估价格扣除原土地使用条件下剩余年限土地使用权现势评估价格，补交土地出让金后改变为商服用地，土地使用年限为40年；原企业用地属国有划拨土地的，按新土地使用条件下的出让土地使用权现势评估价格扣除原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格，补交土地出让金后改变为商服用地，土地使用年限为40年。

③原土地出让合同对土地用途改变及处置有约定的，从其约定。

④产权分割条件。转型地块经规划部门批准的规划方案中明确建造酒店、宾馆的，转型后土地、房产为整体产权不得分割转让。除此以外：

经批准转型土地面积在10亩以下或总建筑面积在1万平方米以下的，转型后土地、房产为整体产权不得分割转让；经批准转型面积在10亩以上（含10亩）且总建筑面积在1万平方米以上的，允许总建筑面积的一定比例进行分割转让，其中总建筑面积在1万（含1万）至3万平方米的，允许分割转让的比例为35%；总建筑面积在3万（含3万）至5万平方米的，允许分割转让的比例为40%；总建筑面积在5万（含5万）平方米以上的，允许分割转让的比例为45%。企业在按规定补缴土地出让金改变为商服用地后，向建设局申请办理新用途上建筑物房产证时，建设局应在房产证上注明可分割转让建筑面积；向国土局申请办理新用途的国有土地使用权证时，国土局应在国有土地使用权证上注明可分割转让分摊土地面积。

（3）地块分割转型

对土地面积在50亩以上的转型企业，经发改局、国土局、规划局、服务业发展局等相关部门事先审核同意，在符合分割转型的条件下允许企业对原工业用地实施部分地块转型，部分地块仍保留原用地性质。

2．政府收储再出让。

对重点区域、中心镇集镇区域内及百丰公路梁湖工业功能区两侧“退二进三”的，可实行政府收储再出让，其相关征迁补偿按征迁时市政府出台的相关征迁政策执行，同时不得另行安排土地。

（六）收购储备。对因城市基础设施和公共设施建设需要调整使用土地的，或实施新的城市规划后的土地用于商品住宅、商品写字楼等经营性房地产开发以及部分用于经营性房地产开发的地块，按收储时市政府出台的相关征迁政策对土地及地上建筑物（含设备）进行征迁补偿后纳入政府土地储备。

四、激励机制

（一）对低效利用建设用地二次开发中引入的项目，其产业类型符合政府鼓励扶持类的，可以按照税法规定给予减免企业所得税、土地使用税。

（二）在低效利用建设用地用于经营性开发中，政府通过征收城中村等集体建设用地用于经营性开发的，其土地出让纯收益可按不高于60%的比例，依照有关规定专项用于支持农村集体经济组织城中村改造建设。

（三）对低效利用建设用地二次开发中引入重点服务业、重点行业的项目，按照上虞市委、市政府《关于加快现代服务业跨越式发展的若干意见》（市委〔2012〕31号）享受专项补助和财税激励政策。

（四）以“退二进三”方式二次开发低效利用建设用地的项目，补偿及优惠政策按以下规定执行：

1．企业转型升级：

（1）对工业企业经批准认定转型为现代服务业的（住宅房地产除外），按补交土地出让金的60%进行以奖代补。

（2）对非工业企业（如建筑施工类企业等）的工业（仓储）用地，经批准认定转型为现代服务业的（住宅房地产除外），按补交土地出让金的20%进行以奖代补。

2．政府收储再出让：

按《上虞市人民政府关于加快推进重点区域“退二进三”工作的实施意见（试行）》（虞政发〔2012〕17号）政策执行。

对特别重大服务业项目的奖励政策，实行“一事一议”。

（五）以上优惠政策就高执行，不重复享受；项目建成验收合格后，经市“二次开发”领导小组办公室组织有关部门进行综合验收，验收合格后，报市政府审定，再由市财政局会同乡镇街道按规定兑现补偿奖励政策。

五、工作要求

（一）组织领导。成立市“二次开发”工作领导小组，由市政府主要领导任组长，分管副市长任副组长，发改局、财政局、国土局、规划局、建设局、经信局、环保局、安监局、建管局、便民服务中心、服务业发展局、城改局、工商局、消防大队等部门和各乡镇、街道（两区）行政主要领导为成员，领导小组下设办公室，办公室设在国土局。

（二）高效服务。推进低效利用建设用地二次开发工作是我市贯彻落实科学发展观、建设资源节约型社会的重要举措。要落实政府主导、相关部门各司其职的共同责任机制。凡涉及二次开发建设项目的审批事项，各相关职能部门要主动服务、优化程序，采取提前介入、并联审批等方式加快办理，营造高效的行政服务环境。

（三）资金保障。财政局应保障实施低效利用建设用地二次开发工作经费。对实施低效利用建设用地二次开发中涉及的城市公共基础设施建设，应从土地出让金中安排相应的项目资金予以支持。

（四）批后监管。各乡镇、街道（两区）和部门要强化二次开发方案审核，严格批后监管，落实节约集约用地要求，防止二次开发中出现新的低效、闲置用地。

六、其他

本意见自发文之日起实施，原政策与本意见不符合的，以本意见为准。

上虞市人民政府