为进一步规范工程征迁范围内房屋征迁改造补偿安置工作，保护房屋征迁改造当事人的合法权益，保障陈溪乡竹隐小镇及国家AAAA级旅游景区双创工程建设项目顺利推进，根据相关法律、法规和《绍兴市上虞区人民政府关于进一步做好城镇房屋征迁改造工作的若干意见》等相关文件，结合本乡实际，特制定本实施细则。

一、适用范围

陈溪乡竹隐小镇及国家AAAA级旅游景区双创工程建设项目涉及范围内的房屋实施征迁改造，并对被征迁改造房屋所有权人（以下简称被征迁人）进行补偿安置的，均适用本细则。

二、征迁主体及实施单位

项目征迁主体及实施单位为上虞区陈溪乡人民政府，或由陈溪乡人民政府委托相关行政村实施。

三、政策依据

本次房屋征迁改造补偿安置实施细则的制定参照《上虞区人民政府关于进一步做好城镇房屋征迁改造工作的若干意见》（虞政发〔2016〕24号）、《上虞市人民政府办公室关于进一步加强农村私人建房管理的意见》（虞政办发〔2012〕45号）、《绍兴市上虞区人民政府办公室关于进一步加强私人建房规划管理的意见》（虞政办发〔2014〕288号）、《绍兴市上虞区住房和城乡建设局关于公布绍兴市上虞区房屋重置指导价格的通知》（虞建〔2017〕27号）等相关文件。

四、房屋合法性、用途性质及面积的认定

（一）本次征迁改造成立专门的房屋合法产权认定工作小组（下称认定工作小组），人员由陈溪乡人民政府及相关办线、国土资源所（不动产登记中心）、属地行政村等指派专人组成。相关房屋的合法性和用途性质的认定以认定工作小组召开会议集体讨论研究确认。认定工作会议由陈溪乡人民政府召集，必要时可邀请其他相关部门和属地村干部参加。认定结果须经认定工作小组盖章并公示七日后生效，公示生效后以联系单的形式由认定工作小组签发。被征迁人有异议的，应在公示后七日内书面提出复核申请，认定工作小组自收到复核申请之日起十日内予以解释或出具书面复核结果。

（二）合法房产认定的操作依据：

1.合法性认定

（1）有房屋所有权证或不动产权证的，以房屋所有权证或不动产权证等权属材料进行认定。

（2）无房屋所有权证或不动产权证的，以建房审批材料等相关材料进行认定。

（3）既无房屋所有权证或不动产权证也无建房审批等相关材料的，按《上虞区集体土地范围内土地房屋登记发证工作实施方案》（区委办〔2014〕102号）和相关补充意见规定，由认定工作小组对其房屋合法性进行认定。

2.用途认定

以房屋所有权证或权属档案记载的用途为基本依据，具体按以下办法操作：

（1）有房屋所有权证，且明确用途的，以现有合法房屋所有权证记载的用途为准。

（2）有房屋所有权证，但未明确用途且同一时点其他凭证均为合法有效的，按以下方法认定：

①按规划许可证记载（审批资料）的用途或土地使用权证登记的用途予以认定；

②规划许可证记载（审批资料）和土地使用权证登记的用途不一致，以规划许可证（审批资料）记载的用途予以认定；

③规划许可证（审批资料）、土地使用权证记载的商业办公、商业住宅、综合等用途的房屋，以建设（房管）、规划、国土、发改、乡政府等相关部门提供的有效材料为证据，结合房屋现行的实际用途由认定工作小组进行认定。

（3）无房屋所有权证的（未经登记），以建设（房管）、规划、国土、发改、乡政府等相关部门提供的有效材料为证据，结合房屋现行的实际用途由认定工作小组进行认定。

（4）在上述方法都无法判断的情况下，认定工作小组可本着尊重历史、尊重事实的原则进行会议决定，结果经公示无异议后生效。

未经审批同意私自将合法住宅改为商业用途的，其房屋用途按房屋改变前的审批用途认定。1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行后至2010年10月1日《浙江省城乡规划条例》施行前，房屋所有人确以改变用途后经营为生，可根据合法有效的工商营业执照等，以实际经营面积为准，按已经营年限给予每年60元／㎡的标准给予补贴，不足一年的，按一年计补。补贴后的补偿单价不得超过同地段商业用房的补偿单价。2010年10月1日《浙江省城乡规划条例》施行后申领的商业性质营业执照符合条件的，无论经营面积大小，经营年限长短，都按5000元进行一次性补贴。

未经审批同意私自在合法住宅中办有家庭作坊或小型企业的，其房屋用途按房屋改变前的审批用途认定。

（三）合法面积认定

1.住宅房屋合法面积认定

（1）有房产证或有审批资料的，按房产证或审批资料认定合法建筑面积。

（2）少批多建和未批先建的，根据《上虞区集体土地范围内土地房屋登记发证工作实施方案》（区委办〔2014〕102号）及相关补充意见规定，由认定工作小组对其宅基地占地面积进行认定。

实际建筑面积的丈量计算委托评估机构实施，按现行标准规定确认，其中被征迁房屋的阳台统一按投影面积计算。相关内业资料由评估机构整理，并由认定工作小组确认。

2.非住宅房屋合法面积认定

非住宅房屋按房产证等相关权属材料认定合法面积，建筑面积的测量参照住宅房屋的执行。

五、住宅房屋征迁补偿安置

符合农村私人建房条件的住宅房屋的被征迁户每户可选择货币补偿安置或宅基地安置，不能两种安置方式同时选择；不符合农村私人建房条件的住宅房屋的被征迁户只能选择货币安置。房屋重置评估价由选定的房地产评估机构按照《绍兴市上虞区住房和城乡建设局关于公布绍兴市上虞区房屋重置指导价格的通知》（虞建〔2017〕27号）标准结合房屋成新、建筑结构等因素评估确定。

（一）住宅房屋选择货币安置

被征迁人选择货币补偿的，被征迁房屋按房屋重置评估价的200％补偿（不包括附属物和装修等），但不再安排新宅基地，被征迁人必须书面承诺放弃农村宅基地相关政策享受。

（二）住宅房屋选择宅基地安置

1.被征迁人选择宅基地安置的，被征迁房屋按房屋重置评估价补偿，同时按政策规定给予安排宅基地。

2.安置新宅基地的用地审批按照《上虞市人民政府办公室关于进一步加强农村私人建房管理的意见》（虞政办发〔2012〕45号）、《绍兴市上虞区人民政府办公室关于进一步加强农村私人建房管理的补充意见》（虞政办发〔2014〕171号）、《绍兴市公安局关于进一步明确农村村民私人建房审批中户口分户登记问题的通知》（绍公通〔2015〕123号）、《绍兴市上虞区人民政府办公室关于进一步规范农村私人建房审批有关问题的补充意见》（虞政办发〔2016〕121号）等文件精神执行，严格执行省政府“一户一宅”规定。乡政府有具体明确规划规定的，按乡规划条件审批。

3.宅基地规划建设按《绍兴市上虞区人民政府办公室关于进一步加强私人建房规划管理的意见》（虞政办发〔2014〕288号）等文件精神执行，根据就近就便原则予以妥善安置。安置户应当按规定办理建房审批手续，并按照规划要求及时自行建造安置房，被征迁人不得擅自转让新安置的宅基地。征迁人统一为被征迁户办理建房安全保险。

（三）本乡非农业户及非本乡户籍合法住宅征迁安置

本乡非农业户及非本乡户籍在征迁区域内拥有合法住宅房屋的均实行货币补偿安置，被征迁房屋按房屋重置评估价的200％补偿（不包括附属物和装修等）。

（四）装饰装潢及附属物价格的评估认定

1.装饰装潢的价格，由认定的房地产评估机构参照《绍兴市上虞区住房和城乡建设局关于公布绍兴市上虞区房屋重置指导价格的通知》（虞建〔2017〕27号）按房屋合法建筑面积200元/㎡给予补偿。若被征迁人认为保底补偿不到位的，可选择按实评估，由同一家房地产评估机构按实评估后予以补偿。凡要求按实评估的被征迁人，其评估价将作为装修补偿的最终结果，不得因评估价低于保底价而再选择保底政策。

2.附属物的价格，由同一家房地产评估机构按区相关部门发布重置指导价格的标准按实评估确定。

（五）其他政策性补助

1.临时安置补助费。按照被征迁房屋合法建筑面积10元/㎡·月标准结算，达不到600元/月的，按照600元/月支付。选择货币安置的按12个月一次性计发，选择宅基地安置的按24个月一次性计发，过渡房都由被征迁人自行解决。

2.搬家补助费。按照被征迁房屋合法建筑面积每次8元/㎡标准计算，低于800元的，按800元支付，搬家补助费均按每户两次计发。

六、非住宅房屋征迁补偿安置

（一）商业用房征迁安置补偿

持有土地使用权证和房屋所有权证等合法有效证件的商业用房，实行货币补偿安置。

1.按被征迁房屋的市场评估价实行货币补偿，同时再给予房屋补偿价款（不包括附属物、装修价款等）28%的补贴。

2.停产、停业及临时过渡损失补贴。按被征迁房屋市场评估价（不包括附属物、装修价款等）的6%予以一次性补贴。

3.商业用房搬迁费按120元/㎡补贴，不足1500元/户的按1500元/户补贴。

（二）生产企业、仓储、办公用房征迁安置补偿（合法）

1.按被征迁房屋的市场评估价实行货币补偿，同时再给予房屋补偿价款（不包括附属物、装修价款等）28%的补贴。

2.设备搬迁和安装费用，按80元/㎡计算。

3.设备补偿费，无法再恢复使用的设备，按重置价结合成新结算。

4.停产、停业损失、临时过渡费，按合法建筑面积180元/㎡予以一次性补偿。

七、签约腾空奖

被征迁人在规定时间内（具体时间另行通知）签订征迁补偿安置协议，按时搬迁腾空并经验收合格交付房屋的，按照房屋合法建筑面积给予200元/㎡的奖励。逾期签订协议或搬迁的，征迁人有权核减相应的签约腾空奖金。

八、其他规定

（一）本次征迁范围内未经合法性认定的其他建筑（违法建筑）、超过批准期限的临时建筑等，必须在征迁公告规定的期限内自行拆除，考虑到拆房安全，可以由项目实施单位给予40元/㎡的补助后，交由专业拆房公司拆除，其中属于根据上级相关规定允许暂时保留（有偿使用）的，可由项目实施单位按200元/㎡的标准进行残值回收后由专业拆房公司拆除。在规定时间内未搬迁腾空的，按违法建筑予以处置。征迁改造范围内的违法建筑和超过批准期限的临时建筑房屋装修不作补偿。

（二）对因产权纠纷、产权人下落不明，无法确定产权人的房屋，由项目实施单位提出补偿安置方案，委托区公证处办理证据保全后实施拆除。

（三）共有产在共有权人取得一致意见后，方可签订协议。

（四）房地产评估机构的选择由实施单位推荐符合条件的评估机构，并征求被征迁人认可后确定。

（五）本征迁补偿安置协议生效并经腾空验收合格后十五个工作日内，由陈溪乡人民政府向房屋产权人支付被征迁房屋补偿款、附属物和装饰装潢等评估款及各类奖金和安置补助款。

（六）签约生效后，房屋产权人、房屋承租人应当在协议规定期限内腾空旧房、完成搬迁；逾期仍不搬迁的，项目实施单位可依法向区人民法院提起诉讼并申请强制执行。

（七）本细则在实际操作过程中，如遇到特殊情况，可采用一事一议的方式，由认定工作小组提出解决方案，并经专题会议或党政联席会议审核同意后执行。

（八）本细则由陈溪乡人民政府负责解释，自发文之日起实施。