各行政村：    

为进一步加强农村私人建房管理，规范建房行为，有力遏制和惩处违法建设行为，促进农村土地依法依规和节约集约利用，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《上虞区集体土地范围内土地房屋登记发证工作实施方案》、《浙江省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》和《浙江省城乡规划条例》等法律法规和政策规定，按照公开、公正、规范的总体要求，结合我镇实际，现就进一步加强农村私人建房管理提出如下意见：

一、适用范围

本镇规划区内使用集体土地的私人建房及村庄规划区内农村私人建房管理适用本指导意见。

二、总体目标

以统筹城乡发展和以人为本思想为指导，以镇规划、村庄规划为依据，坚持“统一规划，分步实施，因地制宜，节约用地”的原则，严格控制用地规模和建设标准，营造推进城乡建设的良好氛围。     

农村私人建房应科学选址，符合镇规划、乡规划和村庄规划，避开地质灾害易发地段、自然保护区、饮用水源一级保护区、有开采价值的地下资源和地下管线等。

三、规划管理

严格执行土地利用总体规划和村镇规划，合理控制村庄建设用地规模，提高农村土地节约集约利用水平。各村加强宅基地统筹力度，宅基地由村统一调配使用，严禁宅基地私下买卖，一经发现，暂停审批。

　　1、农村私人建房应符合土地利用总体规划和村镇建设规划。

　　2、严格控制农村建房新增用地规模，鼓励引导建房户和行政村集体通过盘活利用存量建设用地、宅基地整治和旧房调剂翻建等方式解决建房需求，优先安排利用村内存量建设用地、空闲闲置宅基地、旧房翻建等建房。

　　3、农村私人建房用地优先保障危房户、无房户、缺房户需求，局部考虑改善型住房需求。已享受过耕地指标建设的不得再次审批。

　　4、严格户宅审批标准。使用耕地建房的，大户（6人及以上）占地面积不得超过125平方米，中户（4-5人）占地面积不得超过110平方米，小户（3人及以下）占地面积不得超过75平方米；使用其他土地建房的，大户（6人及以上）占地面积不得超过140平方米，中户（4-5人）占地面积不得超过125平方米，小户（3人及以下）占地面积不得超过90平方米。

5、鼓励建造公寓式农民住宅。建造公寓式农民住宅用地按照农村私人建房审批，户均建筑面积参照市委办〔2010〕69号《上虞市农村宅基地置换改革试点工作暂行办法》执行。

6、年度私人建房新增用地计划经镇政府统筹安排下达至各村。建房规划技术指标参照《绍兴市上虞区人民政府办公室关于进一步加强私人建房规划管理的意见》（虞政办发〔2014〕288 号）第八条执行。

7、积极实行带方案审批制度。农村私人建房原则上应提供房屋建筑施工图、每层平面图和立面图、整体效果图，同时由建房户签字确认后提交备案。

四、户籍审查及分户界定

农村私人建房户人口按户籍所在村的村级集体组织成员计算。非村级集体组织成员不得计入建房人口，不得单独申请建房。下列人员按如下规定确定：

1、现役军人（不含干部）、在校学生和正在服刑人员，可计入建房人口，不得单独申请建房。确实无农村家人的，可按照小户限额标准单独申请建房。

　　2、购买蓝本户口人员、购买商品房农转非人员、小城镇户籍制度改革农转非人员，其户籍仍在本区行政区域内且仍然居住在原出生地行政村的，可计入建房人口，不得单独立户申请建房。确实无农村家人的，可按照小户限额标准单独申请建房。

　　3、回原籍落户的职工、军人及其他人员申请建造住宅的，应当持原所在单位或者原户口所在地乡镇出具的无住房证明材料，可计入建房人口，不得单独立户申请建房。确实无村级集体组织成员的，可按照小户限额标准单独申请建房。

　　4、与本区行政村人员结婚的区外人员，其户口尚未迁入的，凭结婚登记证书，可计入建房人口。区外人员户口为非农的，参照农业户口审批。区外人员为党政机关、人民团体、事业单位中的党政干部的，参照本《意见》第四条第11项规定。

　　5、已回乡定居的华侨、港澳台同胞、外籍华人，凭定居的户口簿和身份证明可计入建房户口。确实无农村家人的，可按照小户限额标准单独申请建房。

　　6、两个及以上儿子的家庭，且户口均在本村，如儿子达到法定结婚年龄的，可以分户申请建房，但父母亲一方或双方必须随一个儿子居住，不得与儿子分户单独申请建房。未婚女儿必须与父母亲合户。子女中只有一个儿子的家庭不得分户申请建房。入赘女婿（以户口迁入为准）参照儿子标准。子女已经入赘或出嫁但户口尚未迁出的，可计入户口所在家庭建房人口，但不得在原家庭中单独分户申请建房。

　　7、四代及以上同堂家庭现有居住面积小于本户最高限额标准的，可根据现有居住面积与户均最高限额标准之间的差额面积申请建造新房；差额面积不足一自然间的按照一自然间审批。

8、独生子女或独生子女已经组建家庭的均不得与父母亲分户单独申请建房。领有独生子女证或只有一个子女的家庭，由村级和镇计生部门两级核实并出具证明可增加一个建

房人口。独生子女已经结婚的，在申请建房时不再享受增加人口政策。

　　9、因离婚造成无房的，无房一方人员可以计入落户家庭建房人口。落户本行政村的，落户之日起5年内不得单独申请建房；落户至其他行政村的，落户之日起满2年的可在落户地行政村内单独申请建房。

　　10、房产继承人中户籍在本村的无房户、缺房户应优先继承，若放弃继承的，今后不得申请农村宅基地审批，并出具集体土地所有权人（集体经济组织）同意处置的意见。通过赠与、分家析产或者其他形式转让地上建筑物给不符合私人建房条件人员后需要建房的，不得批准其建房申请。

11、党政机关、人民团体、事业单位、国有企业中的正式党政干部职工已经享受过国家房改政策的，不得再以配偶名义在农村申请建房。

12、党政机关、人民团体、事业单位、国有企业中的临聘人员已享受政府性住房公积金的干部，可计入私人建房人口，但只能按最小限额审批面积建造。（若该人口为不可计人口但可按其他户型审批的，则按可批准面积进行审批）。

五、规范审批

为进一步提高农村私人建房审批效率，加强全镇监管，按照“联选、联定、联审、联批”的原则，对农村私人建房实行各相关部门、办线、行政村等联动审批管理，每月召开一次联审联批会议,并集体讨论审核通过。严格执行受理踏勘、打桩放样、砌基复核和竣工验收“四到场”制度，如实填写记录卡，全程监管建房行为，提高审批效率。具体程序如下：

1、农户申请。申请建房户向户口所在村书面提出建房申请，相关村在接到农户建房申请后，经村三委会讨论形成决议后，及时向镇政府报告。

　　2、申请受理。先由建房户书面提出住宅建造申请，新增私人建房用地的需经村三委会同意，集体研究讨论，集体决策，集体审批，并提交建房户无违法建筑证明，递交建房相关资料上报镇政府村镇建设办。（如在村镇建设办受理前，建房户已施工开建新房，原则上不再受理。）

　　3、联合踏勘。村镇建设办在接到行政村呈报的农户建房申请后，根据联审会议精神，会同村主职干部、联村干部、自然资源与规划部门进行实地踏勘。镇政府自受理之日起7个工作日内，组织派员（自然资源与规划部门、联村干部等）到实地进行权属调查和测量，审查申请人是否符合条件，村镇建设办工作人员将联合踏勘审核情况书面告知建房户，填写《一到场记录卡》，并要求建房户提供相关资料，同时参加人员在现场踏勘表上签字，并在现场拍照留存，确保申请人提供资料的真实性和全面性；

4、批前公示。村镇建设办和自然资源与规划部门联合踏勘后5个工作日内，由村镇建设办负责将农村私人建房拟审批对象、规划选址、用地面积、旧房处理等情况在本村范围内公示，接受群众监督，公示期限为5天。

　　5、旧房处置。公示期满无异议的，对应拆旧房，由镇政府与建房户签订《农村私人建房拆旧建新若干约定》。经村委初审，同意将旧房调剂给符合宅基地申请条件村民的，调剂双方办理好正规法律过户手续，并提交过户后资料给镇政府、自然资源与规划部门查看。

6、联审联批。在对建房户的资料审核无误后，镇村镇建设办牵头会同镇主要领导及分管领导、镇人大、镇纪委、镇农业农村办、公安部门、自然资源与规划部门、综合执法部门、联村干部、村主职干部等人员参加的会议，进行联审联批，并形成会议纪要。同时将相关资料报镇班子（扩大）会议，集体讨论通过后在7个工作日内办理规划审批手续，并将审批结果及时抄送自然资源与规划部门，在区政府完成用地批准前，不得将规划批准手续交给行政村人员或建房户。镇政府在收到规划批准手续后7个工作日内负责审批办理《私人建房呈报表》。（以下简称《呈报表》）

7、拆旧验收。区政府批准建房后，镇村镇建设办及时通知建房户进行旧房处置。对需要拆除的旧房，建房户须在申请打桩放样前，按照签订的《农村私人建房拆旧建新若干约定》，自行拆除旧房，平整清理宅基地，合理处置建筑材料及建筑垃圾，向村委会提出旧房已拆除的验收申请。对调剂的旧房，由建房户与调剂对象及时向区自然资源和规划局和房管部门办理不动产所有权变更手续。村委会对旧房处置初验合格后，上报所在镇会同自然资源与规划等部门进行实地验收。经验收合格收回拆除旧房的《集体土地使用证》，并将原宅基地交还给村集体。

8、打桩放样、挂牌施工。旧房拆除验收合格后，建房户应向村委会提出放样申请，村委及时告知镇政府。镇政府接到申请后3个工作日内，会同自然资源与规划等部门现场颁发《呈报表》和规划批准资料，并予以打桩放样，镇工作人员填写《二到场记录卡》，《二到场记录卡》由建房户户主、镇村镇建设办工作人员、自然资源与规划部门工作人员、联村干部、村干主职部现场共同签字确认后进行挂牌施工。

9、砌基复核。新房砌基后未浇地梁前，建房户应向村委会提出复核验收申请，村委会及时告知镇政府。村镇建设办和自然资源与规划部门在告知后3个工作日之内到场复核，村镇建设办工作人员填写《三到场记录卡》，《三到场记录卡》由建房户户主、镇村镇建设办工作人员、自然资源与规划部门工作人员、联村干部、村主职干部现场共同签字确认。复核合格的，允许按照批准内容继续建房；经复核超面积、擅自移位的，由镇政府牵头督促建房户停工并限期整改，整改合格经再次复核后允许继续建造。

10、竣工验收。新房建造竣工验收合格后，建房户应向镇政府、自然资源与规划部门等相关部门自愿申请不动产初始登记。超出规定审批之外的，不予确权。

六、全程监督

切实加强农村私人建房的监督管理，规范审批行为，强化执法监察，严肃查处未批先建、批少建多等违法违章行为和越权审批、违规审批、监管不力等违规违纪行为。

　　1、私人建房的巡查、违法行为制止和处理，按照虞政办发[2013]288号《上虞市违法用地违法建设网格化防控管理办法》执行。农用地上的未批先建由自然资源与规划部门负责查处，批准后擅自移位、超占地面积、超建筑面积、圈围等行为占用农用地或其他类型土地的，根据《中华人民共和国城乡规划法》等法律法规负责查处（详见附件1）。

　　2、镇政府和自然资源与规划部门要认真落实私人建房审批管理责任，依法审批，严格监管。要认真执行“四到场”制度，“一到场”和“二到场”由镇村镇建设办和自然资源与规划部门相关管理员、联村组长、村主职干部共同执行，“三到场”由联村组长、村主职干部和土地执法巡查员负责落实，切实做好打桩放样后的建房行为监管。因工作人员违规审批、越权审批、帮助骗取批准或因监管制度执行不及时、不到位、责任不落实等造成违法占地或违章建房的，由人大、纪检监察部门对相关责任人进行监督、查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　3、镇联村组长、村书记（主任）是农村私人建房的第一责任人，应履行日常管理、违法行为发现、制止和报告职责。因监管措施不到位、日常巡查不落实、违法占地或违章建房行为发现制止和报告不及时的，由纪检、监察部门追究责任人责任。

　　4、行政村干部要切实加强辖区内的私人建房管理，帮助村民依法审批建房，及时制止和报告违法违章行为。村三委会人员个人擅自表态同意村民建房或以伪造户口、隐瞒旧房、提供虚假审批资料等帮助骗取批准的，承担建房损失赔偿责任，并追究相关责任。以村三委会、村民代表会议等集体研究名义，非法批准建房的，由表态同意的村三委会主要负责人依法承担建房损失赔偿责任，并追究相关责任。

　　5、建房户应依法申请审批建房，依照规定要求提供真实详细资料，主动履行好建房各项程序。以假离婚、借户、瞒报旧房等欺骗手段骗取建房批准手续等，经查实后，注销批准文件，拆除新建房屋。涉嫌违法犯罪的，移送相关部门查处。未经审批机关打桩放样、擅自动工的，砌基后未申请复核验收且建房地块擅自移位、超面积的，按非法占用土地处理。

　　6、宅基地经依法批准后，自批准之日起满二年未动工建造的，批准文件自动失效。

七、其他事项

1、被区级及以上媒体曝光的及“三改一拆”、“环境整治”等不达标的村将暂停农村私人建房的审批。宅基地管理混乱，私人建房矛盾突出，人居环境脏、乱、差的村，暂停新增耕地指标配给。

2、建房户在农村建房全过程中不得存在擅自违法占用土地、违章搭建等各类违法违规行为。如若存在，当事人应及时整改；逾期不予整改的，镇政府将联合各相关部门依法依规进行处置，并暂停该行政村的农村私人建房审批，直至该违法违规行为整改完毕为止。

3、农村村民建造住宅，除宅基地以外的规划用地，如周围相邻的间距、道路、绿化、阴架等公共用地，不得占用和建造构筑物和附属设施，不得圈围道地，不得建造影响村容村貌的门楼等。

　　4、因重点工程建设拆迁安置，住宅用地性质为国有划拨或国有出让用地，申请建造新房的，参照集体土地执行。涉及房屋和土地调剂的，经镇政府审核同意后按集体土地性质办理房屋转让和土地变更手续。

　　5、由于农村土地综合整治项目、到外村购买农民公寓房、高山移民、地质灾害避险搬迁等跨村安置建房的，跨村建房的申请审批程序、建房标准、相关资料等均参照私人建房办法执行，附加提供迁入村集体经济组织同意外村农户建房和明确宅基地调整互换补偿费为主要内容的村民代表大会决议、建房户退出原户籍所在地宅基地的相关证明材料（包括建房户承诺、原宅基地调换或交易材料及村级证明）等。

6、户均面积达到规定标准的家庭，因实施旧村改造和中心镇、村建设，根据上级部门立项等文件，经依法处置旧房后，可申请建造新房。

本意见自发文之日起实施，由盖北镇人民政府负责解释。

附件1：盖北镇农村私人建房违规处置细则（试行）

                    绍兴市上虞区盖北镇人民政府

                           2020年9月27日

附件1   

         盖北镇农村私人建房违规处置细则（试行）

为进一步加强农村私人建房管理，规范建房行为，有力遏制和惩处违法建设行为，根据相关法律法规，结合镇实际情况，制定本处置办法。

一、适用范围

盖北镇范围内各行政村自2013年（含）起存在未按照批准要求建设行为的农户适用本办法，2012年至2008年（含）的房屋可参照本办法处置。

二、概念定义。

农户建房用地面积指建筑物外墙投影面积，包括出挑部分的面积。

合法审批建筑面积指户型用地面积乘以批准审批层数。

功能性面积指因房屋结构需要或者生活习惯需要而建设的面积，本办法主要指零起坡坡屋面屋顶计算建筑面积部分及农房南侧1.6米内阳台或门斗。

三、处置方式

（一）对农村私人建房存在以下情形之一的，必须依法予以拆除（含局部拆除）：

1、相关行政部门已作出拆除处罚决定并已进入法律执行程序的。

2、存在严重安全隐患，又不能整改消除的。

3、占用、圈围基本农田且不符合村庄建设规划的；占用一级水源保护区用地的

4、新建房屋审批时明确规定应拆的旧房。

5、1987年1月1日起至2012年12月31日止，农民住宅占地面积超过批准面积（包括新批准面积）50%以上的；2013年1月1日起，农民住宅占地面积超过批准面积（包括新批准面积）40平方米（一间）以上的。

6、2009年12月31日前，农民在本村已有两处建筑（一处为未批先建），占用宅基地面积合计超过区政府规定的户型面积标准，且不符合分户条件的，应选择拆除一处。

7、2010年1月1日起，农民未经合法手续批准新建住宅，不符合“一户一宅”的，或虽符合“一户一宅”但不符合土地利用总体规划和村镇规划。

8、违法建筑当事人不愿意缴纳宅基地有偿使用费的。（如日后有相关新政策出台，以最新政策为准）。

9、其他经认定需要拆除的。

（二）本细则发文之日后新开工建设的农户存在违章建设行为的，村镇建设办负责对照其申请审批阶段提交的住宅设计图件和相关许可证附图进行调查核实，确认存有违规建房行为应依规下发限期整改通知书，责令其停工限期整改，整改完成后经复核符合要求的，方可继续施工，并严格实行 “四到场”、镇村两级巡查等相关监管机制，加强全过程管理；如拒不整改并经多次劝阻仍不予配合，相关单位将按《中华人民共和国城乡规划法》第64条规定，对违规建房行为进行处理。

（三）对不符合乡村建设规划许可证要求、但由于违建拆除会造成合法主体结构受损而难以拆除的情况，建房户需委托有资质的中介机构对房屋质量进行评估，并出具《房屋鉴定报告》报镇政府备案。镇政府依照《房屋鉴定报告》的结果，对违建难以拆除的情形做以下方式处置：

    1、建房存在少批多建行为的违规建筑。

    （1）农民超过批准占地面积占用宅基地建房，但符合土地利用总体规划和村镇规划的，根据区委办【2014】102号《上虞区集体土地范围内土地房屋登记发证工作实施方案》第三章第十二条规定，少批多建3%（或5平方米）内属正常误差，不收取宅基地有偿使用费；依照区委办【2014】102号《上虞区集体土地范围内土地房屋登记发证工作实施方案》中附件《上虞区集体土地范围内土地房屋登记实施细则》第十一条第（一）条规定，超过原批准面积部分超过5平方米以上20平方米以下部分，按不低于2000元/平米标准收取宅基地有偿使用费； 20平方米以上超额部分，按不低于4000元/平方米标准收取宅基地有偿使用费。宅基地有偿使用费到位后，建筑物允许暂缓拆除，如遇拆迁等政府建设行为原则上不予退还，超出部分不作合法性登记（如日后有相关新政策出台，以最新政策为准）。有偿使用费到位后，方可出具私人建房电表申请联系单，暂时予以电表落户，按批准面积确权登记宅基地使用权。如违法建筑当事人确实因经济条件问题暂无法交纳相关费用，可由村一级出具相关证明，经公示无异议后，其签署盖章承诺书，分期支付费用，但最长期限不得超过3年。

    （2）农民超过批准建筑面积建房，但符合土地利用总体规划和村镇规划的，如超层建设，房屋实际层数在5层以上的，其合法建筑也不予登记；4层至5层的，无相邻权纠纷，符合质量安全的，超层建筑部分按建筑面积100元/㎡加收宅基地有偿使用费，可申请按合法批准面积登记房屋所有权，其超层违法建筑部分不予登记。建筑层数确定按《关于进一步加强私人建房规划管理的意见》（虞政办发〔2014〕288 号）第八条认定。

    擅自开挖的地下室、半地下室（挖深低于室外地坪标高1米以上），审批户型部分按100元/㎡收取有偿使用费，超过审批户型部分面积按超用地面积建房处置。

    零起坡坡屋面屋顶阁楼建筑面积部分及南侧出挑1.6米以内阳台建筑面积及所占投影面积部分土地减免有偿使用费。

    2、建房存在移位行为的违规建筑。

    农民未严格按照乡村建设规划许可证要求和“四到场”意见擅自移位，但符合土地利用总体规划且不影响村镇规划实施的，根据第三方测绘公司出具的户籍图对照许可证附件图样，超出审批意见范围内的占地面积参照超批准占地面积占用宅基地建房处罚标准进行处罚。

    3、建房存在超高行为的违规建筑。

    农民未严格按照乡村建设规划许可证要求建造，建筑高度超过审批高度，但符合土地利用总体规划且不影响周边邻居采光和村镇规划实施的，其超高处罚面积=超过审批高度要求的高度×该建筑物平面投影宽度总长×1.2进行确定。住宅建筑高度合理误差为0.10米。超高处罚面积参照超批准占地面积占用宅基地建房处罚标准进行处罚。

    建筑间距控制的建筑高度计算：

（1）平屋顶建筑计算至女儿墙顶点。

（2）坡屋顶建筑高度：当屋面坡度小于40°时，计算至屋檐口顶点；当屋面坡度大于等于40°时，计算至建筑屋脊。

（3）水箱、楼梯间等局部突出屋面的附属设施，其高度在2.20 米以内的，不计入建筑高度。

（4）室外地坪标高不一致时，建筑高度以被遮挡住宅室内地坪标高减去0.30 米为基准计算。被遮挡住宅底层用作架空层、车库、辅助房等非居住用房的，计算建筑间距时可扣除其底层非居住用房的高度。

以上违规建房户有偿使用费收取后，其违规建设部分面积暂时予以保留，违规的性质不变，今后如有新的政策，则必须服从新政策要求。

四、处置程序。

违规建房处置实行乡镇与部门站所联动形式进行处置，严格执行调查、测绘、比对、约谈、处置、归档等程序，具体程序如下：

   （1）调查。村镇建设办会同自然资源所对违规建房户基本情况进行调查，主要对该户建房内容中的家庭成员、审批规格、审批高度、建筑层数、旧房情况等内容进行调查，并填写调查比对信息表（表格一）。

（2）测绘。由村镇建设办委托测绘公司对房屋进行现场测量，主要对房屋的总平面、建筑平面、建筑立面以及建筑分层测量，出具分户分层平面图，标注相应尺寸及计算相关面积。

（3）比对。由村镇建设办会同国土所根据测绘数据和调查信息表，对现状房屋与原审批情况进行比对，提出相应的比对结果。

（4）谈话。由联村组牵头会同村镇建设办、国土所以及所属村主职领导对建房户进行谈话，对房屋的审批以及实际建设情况进行约谈，告知其违规建设的情况及处理意见，并形成谈话记录，由参加谈话人员签字确认。

（5）处置。根据调查比对信息表以及谈话情况，由村镇建设办根据本办法规定计算出农户应交的有偿使用费数额，出具盖北镇农户违规建房处置单（表格二），由农户签字并交费，处置单作新建农房用电接入联系单的依据。

（6）归档。村镇建设办将上述过程资料整理并归入建房审批档案。

五、各村要严格把握农村私人建房行为，新建农户在房屋建成后需向村镇申请用电接入。如有违建情况的，所属村要引导农户按上述要求对新建房屋进行处置，处置完成后由村镇建设办负责开具用电接入联系单。

对超占地面积的宅基地，原区级有关部门、镇人民政府已作出处罚的，且当事人已完成处理的，如不再出现新的违建行为的，可根据当时的处罚依据和相关凭证，相同部分不再重复处罚、不再收取宅基地有偿使用费。

建立镇宅基地有偿使用费专户，有偿使用费由所在村集体经济组织统一收取后，再全部上缴镇资金专户，由镇统一管理，宅基地整治、农房登记、环境整治等费用可从该资金专户中列支，宅基地有偿使用费主要用于所在村新农村建设、村公益事业等。

六、本细则自发文之日起施行。

七、本细则由盖北镇人民政府负责解释。

盖镇政【2020】80-盖北镇关于进一步加强农村私人建房管理的意见.doc

关于《盖北镇关于进一步加强农村私人建房管理的意见》的政策解读.docx