虞政办发〔2017〕245号

附件

上虞区驿丰公路改建工程房屋征迁与补偿实施办法

一、适用范围

因上虞区驿丰公路改建工程建设需要，对房屋及其附属设施实施征迁拆除，并对被征迁房屋及其附属设施所有权人进行补偿的，适用本办法。

二、征迁主体及实施单位

项目征迁主体为项目建设单位。征迁工作推进和实施单位为项目所在地乡镇人民政府。

三、自项目征迁公告之日起，不得在征迁范围内实施新建、扩建、改建房屋、改变房屋和土地用途、租赁房屋、装饰装潢等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。由属地乡镇、街道负责管理并暂停办理相关手续。

四、房屋合法性、用途性质的认定

（一）成立专门的房屋合法产权认定工作小组（下称认定工作小组），认定工作小组由属地乡镇、街道牵头组织，工作小组参加人员由所在乡镇（街道）、交通运输局、国土分局、建设局（城改办）、建设单位等单位组成。

相关房屋的合法性和用途性质的认定以认定工作小组召开会议的形式集体讨论研究确定。认定工作会议由实施单位牵头组织，结果需每个成员单位指派一名以上工作人员签名，并加盖公章，经所在村公示无异议后生效，认定结果以联系单的形式由认定工作小组签发。产权认定工作中有关建筑面积的丈量计算按现行《房产测量规范》和《浙江省房屋建筑面积测算实施细则》的规定执行，其中被征迁房屋的阳台（包括封闭和未封闭）面积统一按全封闭式阳台计算方式计算。相关内业资料的整理收集等业务性工作由认定工作小组负责确认。房屋产权人有异议的，应在公示后七日内书面提出复核申请，认定工作小组自收到复核申请之日起十日内予以解释或出具书面复核结果。

（二）被征迁房屋用途性质认定以房屋所有权证或权属档案记载的用途为基本依据，具体按以下办法操作：

1.有房屋所有权证，且明确用途的，以现有合法房屋所有权证记载的用途为准；

2.有房屋所有权证，但未明确用途的，按以下方法认定：

（1）按规划许可证记载的用途或土地使用权证登记的用途予以认定；

（2）规划许可证记载（审批资料）和土地使用权证登记的用途不一致，以规划许可证（审批资料）记载的用途予以认定；

（3）规划许可证、土地使用权证记载的商业办公、商业住宅、综合等用途的房屋，以规划、国土（不动产管理中心）、发改、乡镇（街道）等相关部门提供的有效材料为证据，结合房屋现行的实际用途由认定工作小组进行认定；

3.没有房屋所有权证的（未经登记），以查阅规划、国土、发改、乡镇（街道）等相关部门提供的有效材料为证据，结合房屋现行的实际用途由认定工作小组进行认定；

4.在上述方法都无法判断的情况下，认定工作小组可本着尊重历史、尊重事实的原则进行会议决定，结果经公示无异议后生效。

（1）未经审批同意私自将合法住宅改为商业用途的，按以下认定。

其房屋用途按房屋改变前的审批用途认定。
    1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行后至2010年10月1日《浙江省城乡规划条例》施行前，擅自将工业、办公、住宅等用途改为商业用途的，按房屋改变前的审批用途认定。如房屋所有权人确以改变用途后经营为生的，可根据合法有效的工商营业执照及税务登记等有效证明，以实际经营面积为准，按已经营年限给予补贴，每年补贴标准为该征迁改造范围内商业用房的市场评估价格与原房屋用途的市场评估价格差价的3%。补贴后的补偿单价不得超过同地段商业用房的补偿单价。
    2010年10月1日《浙江省城乡规划条例》实施后申领的营业执照符合以下条件的，无论经营面积大小，经营年限长短，都按5000元进行一次性补贴，相关补贴只与房屋产权人签订补偿协议，具体条件如下：
     ①营业执照合法有效，且法定代表人（经营者）与产权人一致的或法定代表（经营者）与产权人属夫妻关系、父（母）子（女）关系的，或有租赁关系的（需出具租赁协议）；
     ②营业执照载明的经营地点必须与房屋坐落一致；
     ③营业执照载明的经营范围与实际经营的内容一致。

（2）未经审批同意私自在合法住宅中办有家庭作坊或小型企业的，其房屋用途按房屋改变前的审批用途认定。如房屋所有人确以改变用途后生产经营为生，可根据合法有效的工商营业执照等，以实际生产场所面积为准（不含临建），给予300元/ m²的一次性补贴。

（三）合法房产认定的操作依据：

1.有房产证的，以房产证等权属材料进行认定；

2.无房产证有建房审批材料的和既无房产证也无建房审批材料的，按上虞区集体土地范围内土地房屋登记发证工作实施方案相关规定，由认定工作小组对其房屋合法性进行认定。

五、住宅房屋、装饰装潢及附属物价格的评估认定

（一）为保证房地产评估机构选择的公开、公平、公正，由实施单位推荐三家房地产评估机构，采用多数被征迁人协商选定，协商不成的，按少数服从多数的原则投票确定，或采取公证摇号、抽签方式随机确定房地产评估机构。

（二）住宅房屋评估价的确定

1.对符合货币安置的被征迁人，其被征迁房屋的价格由房地产评估机构评估的房屋市场评估价来确定。

2.对符合农村私人建房审批条件且选择宅基地安置的被征迁人，其被征迁房屋的价格由房地产评估机构按区相关部门发布的房屋重置指导价格标准结合房屋成新、建筑结构等因素评估确定。

3.住宅房屋的装修采用装修评估保底政策，按合法建筑面积400元/ m²给予补偿。被征迁人认为补偿不到位的，可由同一中介机构评估后按实补偿。凡要求按实评估的被征迁人，其评估价将作为装修补偿的最终结果，不得因评估价底而再选择保底政策。相关附属物由同一家中介机构评估后按时补偿。 

六、住宅房屋征迁补偿安置

符合农村私人建房条件的住宅房屋的被征迁人（原审批户）只能选择宅基地安置。

不符合农村私人建房条件的住宅房屋的被征迁户只能选择货币安置。

（一）货币安置方式

住宅房屋的被征迁人选择货币安置补偿时，货币补偿价格以房地产评估机构评估确定的市场评估价格进行补偿，同时给予房屋补偿评估价22%的补贴（不含附属物、装修价款等），并在协议生效、房屋腾空验收合格后，所有款项一次性结清。选择货币安置并在协议生效后两年期限内购房的，可享受购房补贴。

1.购买一手商品住宅的所有权人为被征迁人的配偶、子女、父母（配偶、子女、父母不得在本次征迁中选择宅基地安置），被征迁人仍享受购房补贴。同一套商品住宅不得重复享受购房补贴。

2.享受购房补贴的被征迁人需在上虞区区域内（不包括沥海镇）购买一手商品住宅，购房时间以商品住宅合同备案日为准。

3.当购房款大于货币安置补偿款时，给予房屋货币补偿款（不含附属物、装修价款和22%补贴）8%的购房补贴。当购房款小于货币安置补偿款时，给予新购商品住宅购房款（不含车位、车库、附房等）8%的购房补贴。

4.享受购房补贴的，必须凭被征迁人新购商品住宅销售合同、完税凭证、房屋所有权证、土地使用权证等向征迁人申领购房补贴。

（二）宅基地安置方式

1.对符合农村私人建房条件的住宅房屋的被征迁户，按照政策规定安置新宅基地的，被征迁房屋按照房屋重置评估价补偿，即：对原房屋实行重置价×成新系数×原房屋合法建筑面积+附属物补偿总额+装饰装潢补偿总额。

2.安置新宅基地的用地标准、人口界定、建房分户界定等按照上虞区农村私人建房管理有关文件及相关规定执行。

3.选择宅基地安置的，考虑到节约用地因素，对被征迁旧房合法建筑面积大于安置审批建筑面积部分（即被拆旧房合法建筑面积-宅基地可审批面积*审批层数）给予1000元∕㎡的奖励。

4.宅基地安置及建设

（1）安置地块的配套政策

安置地块“三通一平”工程由乡镇、街道根据实际提出具体规划设计方案，由建设单位确认并经审计分局审定备案后，由所在乡镇、街道负责实施，费用由建设单位承担。

（2）被征迁人选择宅基地安置的，根据就近就便，相对集中的原则，安置在已征用的安置地块内，宅基地选择采用抽签方式决定，在协议生效旧房腾空验收后进行，具体方案由乡镇确定另行通知。

（3）被征迁人不得擅自转让新安置的宅基地。所择宅基地面积相同的安置户之间，在相互同意的签订协议并经上虞公证处公证的情况下可以相互调换宅基地的位置，但已办理建房审批手续及已动工建设的除外。

（4）被征迁人应当按规定办理建房审批手续（被征迁人资料齐全的，在协议生效后六个月内完成建房审批）并按照规划要求及时自行建造安置房，城建配套费予以减免。

（三）住宅房屋安置补助

1.临时安置补助费。按照被征迁房屋合法建筑面积12元/m²每月标准，达不到600/月的，按照600元/月支付。

（1）选择货币安置的按12个月一次性计发，过渡房由被征迁人自行解决。

（2）选择宅基地安置的按24个月一次性计发，过渡房由被征迁人自行解决。宅基地安置的应从旧房腾空验收合格之日起6个月内给予安置，逾期按实际月份补发临时安置补助费。

2.搬家补助费。按照被征迁房屋合法建筑面积每次8元/m²标准支付，低于800元的，按800元支付，搬家补助费按每户两次计发。

3.建房补助费。考虑物价上涨等因素，对选择宅基地安置并符合规划建房要求的被征迁人，按照批准的宅基地占地面积，给予750/m²的补助。

七、非住宅用房征迁补偿安置

（一）办公性质、商业性质房屋征迁安置补偿

持有土地使用权证和房屋所有权证等合法有效证件的商业用房，实行货币补偿安置。

1.按被征迁房屋的市场评估价实行货币补偿，同时再给予房屋货币补偿价（不包括附属物、装修价款等）28%的补贴。

2.停产、停业及临时过渡损失补贴。按被征迁房屋货币补偿价（不包括附属物、装修、28%补贴等）和设备补偿款之和的6%予以一次性补偿。

3.商业用房搬迁费按120元/m²补贴，不足1500元/户的按1500/户补贴。

（二）工业性质（仓储）房屋征迁安置补偿

1.按被征迁房屋的市场评估价实行货币补偿，同时再给予房屋货币补偿价（不包括附属物、装修等）28%的补贴。

2.设备搬迁和安装费用，按80元/ m²补贴。

3.设备补偿费，无法再恢复使用的设备，按重置价结合成新补贴。

4.停产、停业损失、临时过渡费，按被征迁房屋货币补偿价（不包括附属物、装修、28%补贴等）或设备补偿款之和的8%予以一次性补偿或按250元/ m²予以一次性补偿。

八、签约腾空奖

被征迁人在规定时间内（具体时间另行通知）签订征迁补偿安置协议，按时搬迁腾空并经验收合格交付房屋的，按照合法房屋建筑面积给予200元/ m²的奖励。逾期签订协议和搬迁腾空的，取消奖励。

九、其他规定

（一）征迁范围内的临时建筑、应拆未拆的房屋按所在乡镇、街道现行的征迁政策执行，对“一户多宅”整治中暂予保留的有偿使用费予以退还，其房屋应在规定期限内自行拆除或腾空交专业拆房公司拆除。

（二）对因产权纠纷、产权人下落不明，无法确定产权人的房屋，由项目实施单位提出补偿安置方案，委托区公证处办理证据保全后实施拆除。

（三）征迁采用模拟签约的方式进行，即在征迁补偿安置协议签订后不立即生效，而是要在征迁范围内的总签约率达到事先设定的比例后，报项目征迁主体单位审核同意并经公告后生效。

（四）签约生效后，房屋产权人、房屋承租人应当在协议规定期限内腾空旧房、完成搬迁；逾期仍不搬迁的，项目实施单位将依法向人民法院起诉并申请强制执行。

（五）征迁补偿款在旧房腾空交付后十五天内全部付清。

（六）在实际操作过程中，如遇到特殊情况，由认定工作小组提出解决方案，可采用一事一议的方式确定。

十、考虑各乡镇属地征迁的统一性，在项目实施前各乡镇可在此办法范围内制定适合当地征迁工作的具体实施细则。

十一、本办法由建设局（城改办）把关，相关职能部门会同建设单位共同负责解释。