为规范住宅小区公共收益（以下简称公共收益）的使用和管理，维护住宅小区业主知情权、监督权等合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》、《绍兴市物业管理条例》等有关法律法规和政策规定，结合我区实际，经区政府同意，现提出如下指导意见。
一、公共收益范围
公共收益是指利用住宅小区物业管理区域内业主的共用部位、共用设施设备等获取的收入扣除法定税收、能耗、
人工等管理成本后获得的收益。其来源一般包括但不限于：
（一）物业经营用房收入。按照有关规定配置提供给全体业主的物业经营用房的租赁收入。
（二）利用全体业主共有的公建配套用房或者场地的租赁收入。如利用全体业主共有的会所、游泳池（馆）、健身室（馆）、架空层等公建配套用房或者场地进行租赁或者经营产生的收入；利用公共场地、公共道路停放车辆收取的场地使用费。
（三）其他依法属于全体业主的收入。如公共收益利息收入；处置经业主同意报废的共用设施设备回收残值产生的收入。
二、公共收益的获取及表决
（一）业主大会成立前，公共收益及管理成本应当在《前期物业服务合同》中予以约定。《前期物业服务合同》的合同条款有侵占业主公共收益意图的，物业服务人应及时予以纠正。
占总户数20%以上的业主可以提出除《前期物业服务合同》约定外利用其他业主共用部分获取公共收益的书面提议（提议内容包括收益获取来源、获取收益周期、收入金额、管理成本、分配方式等），房产开发商在收到书面提议后，要组织征询全体业主意见，也可委托住宅小区所在社区居委会征询业主意见，相关提议参照《中华人民共和国民法典》业主共同决定事项表决通过后，由房产开发商与物业服务人签订补充协议，并由物业服务人与相关单位签订获取收益的相关协议。
其中涉及物业经营性用房出租的，应根据市场行情合理制定物业经营性用房的出租金额，鼓励实行公开招投标，招投标前应向属地社区居委会报备，合同签订后报备至属地社区居委会。
（二）首次业主大会召开时，筹备组应当草拟住宅小区管理规约。管理规约应当制定公共收益使用管理专项条款，并明确获取收益的范围、归属分配、管理方式、收益用途、账目公布制度、审计审价等制度内容。业主大会成立后，管理规约中公共收益使用专项条款的修订应当依法经业主大会表决同意。获取收益的相关协议应当由业主大会授权的业委会与相关单位签订，协议应明确有效期。
利用全体共有部分获取收益的，应当按照管理规约的约定经过业主大会表决同意。利用部分共有部分获取收益的，应当经共同拥有该物业的业主表决同意；但利用部分共有部分的外墙、屋顶从事广告、商业推广等活动的，经共同拥有该物业的业主表决同意，表决程序参照《中华人民共和国民法典》业主共同决定事项进行。
三、公共收益的用途
公共收益主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定用于物业管理方面的其他需要。已纳入专项维修资金使用范围的项目不得在公共收益中重复列支。
四、公共收益的使用管理
公共收益由业主委员会自行管理或委托物业服务人进行管理，并单独开设账户。不得以任何个人或者其他组织名义进行管理；账户内资金不得用于炒股、虚拟货币交易、理财等之类操作。上虞区公共收益资金管理系统，登录地址为https://wygl.csdn.shangyu.gov.cn/，具备收支科目管理、资金交存、支取、核算、使用公示等功能集成。
小区公共收益要统一纳入专款专户管理，由区级层面通过公开招标落实1家开户银行。开户银行配合公共收益资金管理系统实现收益资金的开户、归集、划拨、对账等功能。
公共收益开支程序主要分为前期物业管理阶段及业委会成立后两个阶段，具体规范如下：
（一）前期物业管理阶段，公共收益可以直接由前期物业服务人代为经营管理，扣除合理支出后的所得收益归业主共有，前期物业服务人应设置独立账户保存所得的公共收益，在业主委员会成立后进行移交，其中前期物业服务人代为经营管理的支出不得超过经营收入的30%。前期物业服务人按照前期物业合同约定使用公共收益，应在使用前将相关事项向属地社区居委会报备，前期物业合同中未涉及的公共收益使用事项，在报备前应当参照《中华人民共和国民法典》由业主共同决定事项的表决程序进行意见征询。
（二）首届或换届筹备工作组应当根据小区实际情况，参照附件1《上虞区规范住宅小区公共收益财务管理实施细则》（试行）制定公共收益开支审批程序，实行业主委员会主任审批负责制。涉及公共收益支出的工程项目，可参照所在街道(乡镇）村社级公共资源交易管理办法规定的操作流程进行管理；对拟采用招投标管理的工程项目，实施预决算管理。业委会应把共有收入开支审批程序写入《业主大会议事规则》，经业主大会投票表决通过后在小区内施行。
五、公共收益账务管理
小区公共收益可以实施代理记账制度。物业服务人（前期物业）、业委会应当在每季度末将盖章的明细账目和相关原始凭证提交代理记账机构。
涉及前期物业服务合同终止、业委会换届的，应在合同终止之日或新一届业委会成立之日起十日内，向业主委员会或代理记账机构移交规定的资料，包括凭证、报表、对账单复印件等，并将未入账的公共收益缴存至业委会公共收益账户。
六、公共收益公开
实行前期物业服务的住宅小区项目，物业服务人应当定期公布物业共用部位、公用设施设备以及相关场地经营所得收益的收支情况。公示内容详见附件2《上虞区前期物业住宅小区项目公共收益公示表》。
成立业委会后的住宅小区项目，小区的各项资金应当按规定建账立制，其收支情况应当定期公布，接受全体业主监督，公示内容详见附件3《上虞区住宅小区项目公共收益公示表》
各实施主体根据小区公共收益管理类型按照示范文本进行公示，可根据实际情况增加公示内容。
住宅小区项目公共收益情况每年定期公示，公示时间不少于5个工作日。
业主对公示信息有异议的，可以书面形式及时向业主委员会、物业服务人提出，业主委员会、物业服务人应及时答复。
七、公共收益审计
业主大会成立后，应当将公共收益的收支情况、业主委员会工作经费纳入财务审计范畴。被审计主体应当配合财务审计要求，提供公共收益相关账目资料。
（一）开展抽查审计。街道每年可选择若干小区委托第三方进行抽查审计，审计经费由小区所属乡镇街道财政经费予以保障，审计结果在小区内向业主公示。
（二）开展离任审计。业主委员会届满或终止，或者业主委员会负责人离职时，可由本届或新一届业主委员会委托有相关资质的单位进行审计，审计费用从小区公共收益中列支。
（三）满足《绍兴市物业管理条例》第二十三条的情形的，应当进行审计。
八、公共收益违法违规行为处理
利用物业共用部分获取收益应当符合法律、法规的规定， 不得擅自改变房屋及设施设备的用途，不得妨碍业主和使用人正常使用物业，不得影响物业使用安全。
业主委员会委员、物业服务人、代理记账机构有挪用、侵占公共收益或者其他违法违规行为的，根据国家相关法律法规追究责任，涉及违法犯罪的依法移送司法机关处置。
业主发现业主委员会、物业服务人、代理记账机构有违反本小区相关《管理规约》、《业主大会议事规则》相关约定的行为，业主可以向属地乡镇街道、物业主管部门反映，也可以依法向人民法院提起民事诉讼，维护业主合法权益。
九、其他
多业主的非住宅物业项目的公共收益管理参照本意见执行。本办法自2024年5月1日起正式实施。
附件：1.上虞区规范住宅小区公共收益财务管理实施细则（试行）.docx
全文下载：
关于印发《上虞区关于规范住宅小区公共收益使用管理相关工作的指导意见》的通知.pdf