各乡镇人民政府、街道办事处，区直有关部门和单位：  

现将《上虞区国有土地上房屋征收补偿认定及补偿标准、奖励补助实施细则》印发给你们，请认真贯彻执行。

绍兴市上虞区人民政府办公室

2025年8月4日

（此件公开发布）

上虞区国有土地上房屋征收补偿认定

及补偿标准、奖励补助实施细则

为规范我区国有土地上房屋征收范围内房屋的补偿认定工作，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人（以下称“被征收人”）的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》《绍兴市区国有土地上房屋征收与补偿实施办法（修订）》等规定，结合房屋征收工作实际，经区政府同意，制定本细则。

本细则中涉及的房屋货币补偿款是指被征收房屋评估补偿价值款，不含装修、附属物、搬迁（家）费、临时安置费、停业停产损失费及各项补助奖励。本细则中的高层建筑，是指总层数十层以上的住宅建筑。

一、房屋联合认定机构

区政府组织成立由区房屋征收部门、建设局、自然资源和规划分局、司法局、综合执法局等部门及属地乡镇（街道）组成的国有土地上房屋征收补偿联合认定机构（以下简称“联合认定机构”），对征收范围内已经登记的建筑、未经登记建筑和所有权人不明确、房屋用途记载不一致、改变房屋用途等情形进行联合调查,对被征收房屋进行认定和处理，并将相关结果以《联系单》的形式签发。《联系单》作为房屋补偿依据，认定结果应及时在房屋征收范围内向被征收人公布。

已经登记的房屋其性质、用途和建筑面积一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，一般以房屋登记簿为准。补偿认定工作应当遵循“尊重历史、实事求是、程序合法、结果公开”的原则。

二、房屋合法性认定

（一）有房屋所有权证或不动产权证书的，以房屋所有权证或不动产权证书等权属材料进行认定；

（二）未经登记的房屋，符合下列条件之一的，可参照合法建筑予以认定。

1.1984年1月5日《城市规划条例》实施前已建成并延续至今的房屋，持有以下资料之一的：

（1）解放初期颁发的《土地房屋所有证》；

（2）农业税登记清册；

（3）1988年8月上虞县房产申请登记时已申报的资料；

（4）其他相关部门历史房屋认定依据。

2.1984年1月5日《城市规划条例》施行后至1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行前已建成并延续至今的房屋，产权人能够提供下列证明材料之一的：

（1）土地权属证明或建设用地批准文件；

（2）已核发的建设（筑）许可证、建设工程规划许可证、村镇建设规划许可证或乡村建设规划许可证，并按许可范围建造的；

（3）乡镇人民政府、街道办事处建房批准文件或其他有关部门的建房批准文件。

3.1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行后已领取建设工程规划许可证并按许可范围建造的房屋。

4.已经相关机关处罚且补办回购等相关手续，并能提供处罚决定书等相关原始依据的。

5.因城市建设需要，有关政府部门要求房屋所有人进行移建或产权调换，具有移建或产权调换协议的。

6.已经司法确权，并提交人民法院、仲裁委员会的生效法律文书。

（三）征收范围内的房屋虽符合上述（一）（二）条款情形的，但按相关规定应当拆除的（包括但不限于已补偿、应拆未拆等情形的），不予补偿认定。

三、房屋用途认定

以房屋所有权证或不动产权证书和权属档案（审批）记载的用途为基本依据，具体按以下办法操作：

（一）有房屋所有权证或不动产权证书，且明确用途的，以现有合法房屋所有权证或不动产权证书记载的用途为准。

（二）有房屋所有权证，但未明确用途且同一时点其他凭证均为合法有效的，按以下操作：

1.按土地使用权证登记的用途或规划许可证记载的用途予以确认；

2.规划许可证记载和土地使用权证登记的用途不一致，以规划许可证记载的用途结合竣工验收等资料予以确认；

3.土地使用权证、规划许可证记载的商业办公、商业住宅、综合等多种用途的房屋，以发改、建设、自然资源和规划、乡镇（街道）等相关部门单位已出具的有效材料为证据，结合房屋现行的实际用途，由联合认定机构进行认定。

（三）未经登记的房屋，以发改、建设、自然资源和规划、乡镇（街道）等相关部门单位出具的有效材料为证据，结合房屋现状，由联合认定机构进行认定。

（四）在上述方法都无法判定的情况下，联合认定机构可本着尊重历史、尊重事实且充分保障被征收人权益的原则进行会议决定。

因房屋登记用途与土地登记用途不一致，补偿时需按实结算因房产登记用途与土地登记用途不一致而产生的土地使用权价值差额，具体差额由房地产价格评估机构评估确定。

车库、架空层、阁楼、储藏室等附属用房改变用途不作认定。

四、房屋面积认定

被征收房屋的补偿面积按照被征收房屋可补偿认定建筑面积计算，原则上按以下操作：

（一）有房屋所有权证或不动产权证书的，以房屋所有权证或不动产权证书等权属材料记载的面积结合房屋现状进行认定。

（二）无房屋所有权证或不动产权证书的房屋，由房屋征收实施单位委托有相应资质的测绘单位测量建筑面积，同时结合相关批准文件等资料和房屋现状由联合认定机构进行认定。

（三）征收成套砖混结构住宅，同一楼梯单元相同套型房屋因建筑面积计算规则改变造成所有权证记载建筑面积各户不一致的，统一以最大一套房屋建筑面积作为补偿面积（顶层带阁楼的，阁楼面积除外）。

（四）个人住宅改变房屋用途用于商业用房经营的面积，是指实际用于营业的使用面积，不包括墙体、楼梯、过道、仓储、办公间、起居间、卫生间等非用于经营业性活动所占用的面积和公摊面积。实际营业面积由房屋征收实施单位委托有相应资质的测绘单位实地测量。

（五）通过抬升、降低、增加楼板（地板、天花板）或原开放式阳台后封闭等对既有建筑范围内局部改动的方式而增加的阁楼、插（夹）层、封闭阳台等面积，不予补偿。

五、房屋认定相关操作

被征收房屋权属资料明确且未改建、扩建或灭失（含部分灭失）或改变房屋用途的，由联合认定机构按照权证直接认定。有特殊情况的，原则上按以下操作：

（一）房屋面积发生改变的，联合认定机构根据被征收人提供的相关资料、结合房屋权属材料及房屋现状进行认定。

（二）房屋改变用途的，被征收人提供相关凭证依据后，向征收实施单位提出申请，并出具合法有效承诺书，经征收实施单位审核后，由征收实施单位根据申请人提供的相关凭证统一提交联合认定机构进行确认。

（三）房屋权属有争议的（包括产权争议和因继承、分割、析产、买卖、调换等引起的争议），可由公证部门进行保全证据后，由现房屋使用人、管理人先行办理代签约、公证提存等手续。待产权权属明确后，按实际认定如实予以调整。

（四）房屋产权人下落不明的或暂时无法确定产权人的，征收实施单位可采取保全证据、公证提存等方式处置。

（五）房屋被司法拍卖（或买卖）但未办理权属转移登记的，待整个区块协议生效后，可由受让方单方向税务部门申请缴纳相关税费，并在缴纳相关税费后领取相应征收补偿款。

对于上述特殊情况，联合认定机构根据房屋征收部门收集整理的相关材料依法进行认定，形成认定结果。认定结果应当包括房屋所有权人、建筑面积、规划用途、房屋结构、土地性质及用途。房屋征收部门应将认定结果在征收范围内公布。

六、房屋补偿价格及政策性奖励、补助补贴

（一）被征收房屋价值以房屋征收决定公告之日的被征收房屋类似房地产的市场价格为依据，由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定；用于产权调换房屋的价值由同一家评估公司，按同一评估时点评估确定。

（二）被征收人选择货币补偿的，住宅房屋给予房屋货币补偿款20%的货币奖励（不包括附属物、装修等），非住宅房屋给予房屋货币补偿款28%的货币奖励（不包括附属物、装修等）；被征收人选择产权调换的，住宅房屋给予房屋货币补偿款30%的产权调换补助（不包括附属物、装修等），非住宅房屋不予补助。

提供高层住宅建筑用于产权调换的，安置房面积的10%作为公摊补助面积，统一按5000元/㎡结算。

（三）搬家（迁）费

住宅房屋搬家费按被征收房屋补偿认定面积计算，每户保底按1200元/次计发，被征收房屋补偿认定面积大于100㎡的，超过部分按建筑面积10元/㎡计发。搬家费均按每户两次计发。

非住宅房屋的搬迁费包括机器设备的拆卸费、搬运费、安装费、调试费和搬迁后无法恢复使用的生产设备重置费等费用。

商业用房搬迁费按120元/㎡计发（每户不足1500元的按1500元计发），工业用房（含仓储、生产管理用房，下同）和办公用房搬迁费，按80元/㎡计发。 

不可移动的设备设施，因搬迁造成无法恢复使用确需报废的，应当经具有相应资质的评估机构按照重置价结合成新扣除残值进行评估。征收部门按评估结果支付，该机器、设备、设施由被征收人自行处置；依照建筑物尺寸定制的机器、设施、设备，由征收实施单位召集相关部门、邀请行业专家论证认定其无法恢复使用后，评估机构按照无法恢复使用的机器、设施、设备进行评估。

（四）临时安置费

住宅房屋的临时安置费按被征收房屋补偿认定面积计算，每户保底按1200元/月计发，被征收房屋补偿认定面积超过80㎡的，超过部分按建筑面积15元／月·㎡计发。

被征收人选择货币补偿的，一次性计发12个月临时安置费。

被征收人选择产权调换的，按搬迁之月起至用于产权调换房屋交付后6个月的临时安置费（按月计算，保底12个月，含6个月的装修周转期）；提供多层产权调换的，过渡期限不得超过24个月，提供高层产权调换的，过渡期限不得超过36个月。征收部门或征收实施单位超过过渡期限未交付用于产权调换房屋的，应当自逾期之月起按照区政府公布的最新标准的两倍支付临时安置费。

征收部门或征收实施单位向住宅被征收人提供周转用房的，不再支付临时安置费。

工业用房的临时安置费按被征收房屋货币补偿款的3%予以补偿；商业用房和办公用房临时安置费按被征收房屋货币补偿款的1%予以补偿。

（五）非住宅房屋的停产停业损失费按照可补偿认定房屋货币补偿款的5%给予被征收人一次性经济补偿。

（六）土地绩效补助

工业用房被征收人选择货币补偿且申请采用房地分离评估的，可按合法土地使用面积给予300元/㎡的土地绩效补助。该项补助只适用于房屋用途和土地使用用途均为工业的被征收人。

（七）装修、附属物

住宅房屋的装修按被征收房屋补偿认定面积450元/㎡给予补偿。被征收人认为补偿不到位的，可由房地产价格评估机构评估，最终按照评估结果支付补偿费；非住宅房屋的装修由房地产价格评估机构评估后按实补偿。

被征收房屋附属物由房地产价格评估机构评估后按实补偿。

（八）签约、腾空奖

被征收人在规定的期限内签约的，按被征收房屋补偿认定面积给予200元/㎡一次性奖励（保底54㎡），超过规定期限的，扣减相应奖励；被征收人在规定的期限内腾空搬迁的，按被征收房屋补偿认定面积给予200元/㎡一次性奖励（保底54㎡），超过规定期限的，扣减相应奖励。

（九）网格激励奖：以幢（或由征收实施单位划分的独立区块）为单位，被征收人在规定期限内100%完成签约并腾空的，给予10000元/户的网格激励奖励。

（十）征收住宅房屋，被征收人选择货币补偿的，被征收人在上虞区范围内购买二手商品住宅的，按被征收房屋货币补偿款的5%给予购房补助。具体操作如下：

1.享受购房补助的被征收人与购买商品住宅的所有权人的关系必须是本人、配偶、子女、父母。

2.享受购房补助的被征收人必须在补偿协议生效之日起一年内购买上虞区范围内商品住宅，购房时间以商品住宅合同备案日为准。

3.当购房款（不含车库、车位、附房，购房款原则上以购房发票中价税合计款为准，下同）大于被征收房屋货币补偿款，给予被征收房屋货币补偿款 5%的购房补助；当购房款小于被征收房屋货币补偿款，给予购房款5%的购房补助。

4.申领购房补助时，被征收人需提供新购商品住宅的《商品房销售合同》、商品房购房合同备案证明、契税发票（或完税证明）等资料。

5.被征收人是共有产权人时，一般情况下按权重比例享受购房补助；如遇特殊情况，可由共有产权人出具相关情况说明，在被征收房屋货币补偿款允许范围内享受购房补助。

6.同一套住宅商品房不得重复申领购房补助。购房超过规定期限的，不再享受购房补助，由此引起的损失由被征收人自行承担。

（十一）2010年10月1日《浙江省城乡规划条例》实施后申领的商业性质营业执照（一般指小卖部、超市等商业零售）符合以下条件的，无论经营面积大小，经营年限长短，都按5000元进行一次性补助，相关补助只与房屋产权人签订补偿协议，同一产权人最多补助一次，此项补助由征收实施单位负责审核确认，具体条件如下：

1.营业执照合法有效；

2.营业执照载明的经营地点必须与被征收房屋坐落一致；

3.营业执照载明的经营范围与实际经营的内容一致。

（十二）征收范围内的违法建筑（含装修）、超过批准期限的临时建筑（含装修）不作补偿。被征收人应在规定搬迁期限内自行拆除，考虑到拆房安全，可按150元/㎡-250元/㎡的标准进行残值补助后由专业拆房公司拆除。在规定期限内未搬迁腾空的，由属地乡镇（街道）按违法建筑依法予以处置。

七、本细则于2025年9月4日起施行，本细则施行前作出房屋征收决定的项目，仍按原规定办理。本细则未明确的事项按省、市国有土地上房屋征收的相关规定执行。

本细则由区府办负责解释，具体工作由区建设局承担。

全文下载：绍兴市上虞区人民政府办公室关于印发上虞区国有土地上房屋征收补偿认定及补偿标准、奖励补助实施细则的通知.pdf